2025년 부동산 시장에서 양도소득세(양도세)는 1 주택자와 다주택자에게 큰 영향을 미치는 요소다. 특히 정부 정책 변화에 따라 세율이 조정되거나, 비과세 기준이 변경될 수 있으므로 최신 정보를 반영한 절세 전략이 필요하다. 이번 글에서는 2025년 기준 1 주택자와 다주택자의 양도소득세 차이점과 절세 방법을 정리해 본다.
1. 2025년 양도소득세 기본 개념
양도소득세는 부동산을 매매하여 발생한 차익에 부과되는 세금으로, 보유 기간과 주택 수에 따라 세율이 다르게 적용된다.
✔ 2025년 양도세 주요 변화 예상
- 1 주택자 비과세 기준 유지 (12억 원 이하)
- 다주택자 중과세율 완화 가능성
- 장기보유특별공제 조건 변경 가능성
현재 2024년 기준으로 적용되는 법안이 유지될 가능성이 높지만, 세율 조정 여부에 따라 다주택자의 부담이 달라질 수 있다.
2. 2025년 1 주택자 양도소득세 (비과세 및 세율)
1 주택자는 비과세 혜택을 받을 수 있으며, 보유 기간에 따라 세율이 다르게 적용된다.
✅ 1 주택자 비과세 요건 (2025년 기준 예상)
- 보유 기간 2년 이상
- 거주 기간 2년 이상 (조정대상지역 주택 기준)
- 매도 가격 12억 원 이하 (12억 초과분만 과세)
✅ 1 주택자 양도세율 (비과세 요건 미충족 시)
- 1년 미만 보유: 45%
- 1년 이상~2년 미만 보유: 35%
- 2년 이상 보유: 기본 세율 (6~45%) 적용
👉 예시: 2017년 5억 원에 매입한 주택을 2025년 11억 원에 매도할 경우, 비과세 적용!
💡 Tip: 1 주택자는 2년 이상 보유 및 거주 요건을 충족하면 세 부담이 없다.
3. 2025년 다주택자 양도소득세 (중과세 및 절세 전략)
다주택자는 조정대상지역에서 주택을 매도할 경우 중과세율이 적용되지만, 2025년부터 중과세 완화 가능성이 거론되고 있다.
✅ 2025년 다주택자 양도세율 (조정대상지역 내 매도 시 예상)
- 2 주택자: 기본 세율 + 20% p 가산 (완화 가능성 있음)
- 3 주택 이상: 기본 세율 + 30% p 가산
✔ 2024년 대비 완화 가능성이 있는 이유:
- 정부의 부동산 세제 개편 논의
- 다주택자 매물 증가 유도 정책 추진 가능성
👉 예시: 기본 세율이 20%라면,
- 2 주택자는 20% + 20% = 40%
- 3 주택자는 20% + 30% = 50%
💡 Tip: 다주택자는 조정대상지역이 아닌 곳부터 매도하면 세 부담을 줄일 수 있다.
4. 2025년 1 주택 vs 다주택 비교표
구분 1 주택자 (2025년 기준) 다주택자 (2025년 기준)
| 비과세 조건 | 12억 원 이하, 2년 이상 보유/거주 | 해당 없음 (무조건 과세) |
| 세율 | 기본세율 (6~45%) | 기본세율 + 중과 (20~30%) |
| 조정대상지역 중과 | 없음 | 2주택 +20%, 3주택 +30% (완화 가능성 있음) |
| 절세 방법 | 2년 이상 보유 및 거주 | 비조정지역 주택부터 매도 |
5. 2025년 절세 전략: 어떻게 세금을 줄일 수 있을까?
✅ 1 주택자
- 12억 원 이하 주택은 비과세
- 2년 이상 보유 및 거주 요건 충족
- 장기보유특별공제 활용 (거주 10년 이상 시 공제율 증가)
✅ 다주택자
- 조정대상지역이 아닌 곳부터 매도
- 임대사업자 등록으로 세금 감면
- 일시적 2 주택 예외 규정 활용 (2년 내 기존 주택 매도 시 1 주택 간주)
- 중과 완화 정책 발표 시점 활용하여 매도 전략 조정
💡 Tip: 2025년에는 부동산 정책이 일부 변경될 가능성이 높으므로, 최신 법안을 확인하고 전문가와 상담하는 것이 중요하다.
결론: 2025년 1 주택 vs 다주택 양도세 차이를 이해하고 대비하자!
1 주택자는 12억 원 이하 주택에 대해 비과세 혜택을 받을 수 있어 상대적으로 세 부담이 적다. 반면, 다주택자는 여전히 중과세율 적용 대상이지만, 2025년 세제 개편에 따라 완화될 가능성이 있어 신중한 전략이 필요하다.
👉 부동산을 매도하기 전, 최신 법안을 반드시 확인하고 절세 전략을 세우자!